Hur mycket av Sverige kan en utländsk miljardär köpa? Det här säger svensk lag

Måste man vara svensk medborgare för att få köpa och äga svensk skog och mark? 

Nej, utgångspunkten i svensk rätt är att både svenska och utländska personer, liksom svenska och utländska företag, kan förvärva fastigheter i Sverige. Det finns inte något generellt krav på svenskt medborgarskap för att äga fast egendom.
 

Åland har särskilda regler för utländskt ägarskap. Varför har inte Sverige det? 

Sverige har tidigare haft en mer omfattande kontroll av utländska fastighetsförvärv då utländska medborgare inte fick förvärva fastigheter utan förvärvstillstånd men detta avskaffades 1992 till fördel för en utveckling mot friare kapitalrörelser och en mer öppen fastighetsmarknad. EU-inträdet spelade viss roll i beslutet men sannolikt också den allmänna känslan av en friare och mer global värld som rådde efter murens fall.

Att äga mark är inte detsamma som att ha suveränitet över den. Svensk lag gäller fortfarande, och staten har långtgående möjligheter att reglera markanvändningen.

Den nuvarande lagstiftningen innebär dock inte att den som äger t ex skogsmark har obegränsad rätt att avverka skog, exploatera marken eller utvinna naturresurser. Den sortens verksamheter omfattas av bland annat skogsvårdslagstiftningen, miljöbalken och annan speciallagstiftning. Det finns dessutom särskilda regler om förvärv av jord- och skogsbruksfastigheter i jordförvärvslagen som bl a syftar till att ägare ska vara personer eller företag som har förmåga att bruka egendomen.
Det är viktigt att skilja mellan äganderätten till en fastighet och offentligrättsliga regleringen om hur marken får användas. Och reglerna gäller oavsett om köparen är svensk eller utländsk.

Att äga mark är inte detsamma som att ha suveränitet över den. Svensk lag gäller fortfarande, och staten har långtgående möjligheter att reglera markanvändningen. Däremot kan privat ägande ge ett betydande faktiskt inflytande över ett område och dess utveckling.

Åland har sedan en tid regler om jordförvärvsrätt som syftar till att bevara markägandet hos den åländska befolkningen. Men de har också en särskild konstitutionell ställning och är därför inte helt jämförbara med Sverige.
 

Men kan i sådana fall vem som helst köpa vad som helst? 
Skulle exempelvis en utländsk medborgare kunna köpa stora delar av Gotland?

Nej, riktigt så enkelt är det inte. Även om utländskt ägande i princip är tillåtet finns flera regelverk som kan begränsa eller förhindra vissa förvärv.

För det första finns jordförvärvslagen, som i vissa situationer kräver tillstånd för förvärv av lantbruksegendom.
För det andra finns sedan 2023 lagen (2023:560) om granskning av utländska direktinvesteringar. Den ger staten möjlighet att granska och i vissa fall förbjuda investeringar i verksamheter som är skyddsvärda från säkerhetssynpunkt. Det kan exempelvis handla om samhällsviktig infrastruktur, säkerhetskänslig verksamhet eller vissa strategiskt viktiga råvaror.
Den lagen kan också aktualiseras när en investering genomförs genom ett svenskt bolag som ytterst kontrolleras av en utländsk ägare. Att använda ett svenskt aktiebolag innebär alltså inte automatiskt att man undgår reglerna.

En utländsk medborgare är inte generellt förhindrad att köpa svensk fast egendom enbart på grund av sitt medborgarskap. Däremot kan bland annat sanktioner och säkerhetsrelaterad lagstiftning begränsa möjligheterna. Om en investering omfattas av granskningslagen kan den förbjudas om den bedöms innebära en oacceptabel risk.
Det finns alltså ingen generell regel som förbjuder en utländsk person att köpa stora markområden på Gotland, men det betyder inte att varje tänkbart förvärv skulle vara tillåtet.
 

Om en utländsk person äger svensk mark med naturresurser kan denne då ta alla eventuella vinster från detta själv? Hur fungerar beskattningen vid utländskt ägande?

I princip har fastighetsägaren rätt till den ekonomiska avkastningen från sin egendom. Det gäller oavsett nationalitet.
Men inkomster från verksamhet som bedrivs i Sverige omfattas av svenska skatteregler. Skogsbruk på en svensk fastighet utgör normalt näringsverksamhet, och inkomsterna beskattas enligt de regler som gäller för verksamheten och ägarformen.
Om fastigheten ägs av ett svenskt aktiebolag beskattas bolagets skattepliktiga vinster i Sverige. Om vinster därefter delas ut till en utländsk ägare kan ytterligare skatteregler aktualiseras, bland annat om kupongskatt och skatteavtal.
Det är därför inte så att vinster från svenska naturresurser automatiskt blir skattefria bara för att den yttersta ägaren bor utomlands.
Samtidigt är det riktigt att det ekonomiska överskottet, efter skatt och andra kostnader, i princip kan tillfalla en utländsk ägare. Svensk rätt innehåller inget allmänt krav på att vinster från privatägd skogsmark måste återinvesteras i Sverige.
 

Finns det några andra begränsningar? Kan till exempel Försvarsmakten motsätta sig sådana köp, och gäller det i sådana fall bara skyddsobjekt?

Det finns flera olika regelverk som är relevanta här, och dessa är viktigt att hålla isär.

Skyddslagen reglerar bland annat möjligheten att besluta att vissa byggnader, anläggningar och områden ska vara skyddsobjekt. Ett sådant beslut innebär särskilda begränsningar av tillträdet, men är inte i sig ett generellt förbud mot utländskt ägande.

Säkerhetsskyddslagen innehåller regler som bland annat kan bli aktuella vid överlåtelser av säkerhetskänslig verksamhet eller viss egendom som har betydelse för Sveriges säkerhet.

Därtill kommer lagen om granskning av utländska direktinvesteringar. Den innebär att Inspektionen för strategiska produkter (ISP) kan granska och i vissa fall förbjuda investeringar i skyddsvärd verksamhet. Försvarsmakten och Säkerhetspolisen är bland de myndigheter som medverkar i granskningssystemet.

Det handlar alltså inte enbart om mark som redan har förklarats vara skyddsobjekt. Även verksamhet eller infrastruktur som inte är ett skyddsobjekt kan vara säkerhetskänslig.
Däremot finns ingen generell befogenhet för Försvarsmakten att stoppa ett fastighetsköp enbart därför att myndigheten anser att köparen är olämplig
 

Kan staten motsätta sig ett köp om köparen anses utgöra en risk för demokratin?

Här måste man skilja mellan en persons politiska uppfattningar och de risker som ett förvärv faktiskt kan innebära.
Att någon har kontroversiella, odemokratiska eller på annat sätt starkt kritiserade åsikter nnebär inte i sig att personen saknar rätt att äga fast egendom i Sverige.
Det är en viktig rättsstatlig princip att myndigheternas beslut måste ha stöd i lag och grundas på de kriterier som lagen anger. Staten kan inte utan vidare hindra en person från att köpa mark därför att personens politiska åsikter uppfattas som olämpliga.

Att någon har kontroversiella, odemokratiska eller på annat sätt starkt kritiserade åsikter nnebär inte i sig att personen saknar rätt att äga fast egendom i Sverige.

Däremot kan omständigheter kring en investerare vara relevanta vid en säkerhetsprövning Enligt lagen om granskning av utländska direktinvesteringar ska det bland annat beaktas om investeraren kan komma att agera på ett sätt som skadar Sveriges säkerhet eller allmän ordning eller allmän säkerhet.

Det krävs alltså en rättsligt relevant riskbedömning. Att en person är kontroversiell är inte detsamma som att en viss investering utgör en säkerhetsrisk.

Kan kommuner och länsstyrelser motsätta sig sådana köp? Vilka regler gäller?

Länsstyrelsen har en viktig roll vid tillämpningen av jordförvärvslagen. När ett förvärv kräver tillstånd ska myndigheten pröva det enligt lagens kriterier. Det kan bland annat handla om förvärv av lantbruksegendom i glesbygd.

Länsstyrelsen kan alltså i vissa fall vägra förvärvstillstånd. Men prövningen är inte en allmän lämplighetsbedömning av köparens person eller politiska uppfattningar.

Kommunerna har normalt inte någon generell vetorätt mot privata fastighetsöverlåtelser. Däremot har de betydande befogenheter när det gäller markanvändningen, framför allt genom plan- och bygglagstiftningen.
En kommun kan exempelvis påverka möjligheterna att bebygga eller exploatera mark, även om den inte kan hindra själva ägarbytet.

Det är således viktigt att skilja mellan kontrollen över vem som får förvärva marken och kontrollen över vad ägaren får göra med den.

Påverkas allemansrätten? Kan ägarna sätta upp stängsel runt sin mark?

Allemansrätten gäller oavsett vem som äger marken. Den är grundlagsförankrad och behandlas också i miljöbalken.
Att en stor skogsfastighet får en ny ägare, svensk eller utländsk, förändrar alltså inte i sig allmänhetens rätt att vistas i naturen.

Det är därför inte möjligt att enbart genom ett fastighetsköp förvandla stora allemansrättsligt tillgängliga skogsområden till helt privata områden där allmänheten inte får vistas.

Markägaren kan inte genom att sätta upp skyltar eller stängsel godtyckligt upphäva allemansrätten. Det finns visserligen situationer där stängsel är tillåtna, exempelvis för djurhållning eller kring en bostads hemfridszon.
Om ett stängsel hindrar allmänheten från att nå ett område av betydelse för friluftslivet kan länsstyrelsen enligt 26 kap. 11 § miljöbalken ingripa och kräva att passager ordnas eller, i vissa fall, att stängslet tas bort.

Det är därför inte möjligt att enbart genom ett fastighetsköp förvandla stora allemansrättsligt tillgängliga skogsområden till helt privata områden där allmänheten inte får vistas.
Däremot kan ägarbyten påverka andra förhållanden, exempelvis jaktupplåtelser, arrenden och frivilliga överenskommelser om hur marken får användas. Dessa frågor måste skiljas från allemansrätten.

Vilka skulle eventuella fördelar och nackdelar kunna vara med att begränsa möjligheten till utländskt ägande?

Sverige har alltså valt en ordning där utländskt ägande som huvudregel är tillåtet, men där vissa förvärv och verksamheter omfattas av särskild kontroll. I utbyte får vi svenskar köpa fastigheter inom EU.

Fördelarna med särskilda begränsningar av utländskt ägande skulle kunna vara att staten får större möjligheter att kontrollera strategiskt viktiga markområden och motverka att stora markinnehav koncentreras hos aktörer vars intressen kan stå i konflikt med svenska samhällsintressen. Beslut om exempelvis skogsbruk, jaktupplåtelser, och annan markanvändning kan få stora konsekvenser för människor som bor och verkar i området om de saknar inflytande över ägarens beslut.

Det kan också finnas säkerhetspolitiska risker med att strategiskt viktiga tillgångar koncentreras hos vissa ägare. Den principiellt intressanta frågan är hur man ska balansera äganderätten och den fria rörligheten för kapital mot samhälleliga intressen av säkerhet, lokal förankring och långsiktigt hållbar förvaltning av naturresurser. Ur det perspektivet så vore det kanske fördelaktigt att begränsa.  

Nackdelarna är bland annat att sådana begränsningar kan minska investeringsviljan och kapitalförsörjning, påverka fastighetsvärden, konkurrensen och inskränka fastighetsägarnas  
möjligheter att sälja sin egendom. 
Det finns också EU-rättsliga perspektiv att ta i beaktande. Den fria rörligheten för kapital omfattar i princip även fastighetsinvesteringar, och begränsningar måste kunna motiveras och vara proportionerliga. Dagens regler är att de bygger på likabehandling och förutsebarhet. En person ska som utgångspunkt inte behandlas olika enbart beroende på nationalitet, och en fastighetsägare ska normalt kunna sälja sin egendom till den köpare som han eller hon själv väljer. Samhället kan genom miljölagstiftning, planlagstiftning och annan reglering ställa krav på markanvändningen utan att nödvändigtvis behöva begränsa vem som får äga marken.

För att sammanfatta det hela kan man väl säga att det inte är självklart att nationalitet är det mest ändamålsenliga kriteriet för att hantera dessa problem. Även svenska ägare kan ha intressen som står i konflikt med lokalsamhällets eller allmänhetens intressen, medan utländska ägare kan bedriva en ansvarsfull och långsiktig förvaltning.
En mer grundläggande fråga är därför vilka krav samhället bör ställa på ägandet och användningen av stora markområden, oavsett ägarens nationalitet.

Text: Erika Danielsson